塾・不動産投資　Q ＆ A

2007年12月に開講しました。
当時は一棟マンション購入ノウハウが中心でしたが、その後幾多の変遷を経て、今のスタイルは2014年4月から始まりました。

• 第１期：2007年12月〜2008年９月　一棟マンション購入ノウハウ
• 第２期：2008年10月〜2014年３月　ワンデー、初級、中級、上級、MBクラスの５体制で一棟アパート・マンション、区分、一戸建投資ほかほぼ全ジャンルの投資手法を解説
• 第３期：2014年４月〜　　３時間集中、基礎、実践、しあわせ大家の会を開催中

資産家と違い、資産家でない普通のサラリーマンが、間違った知識で不動産投資をしてしまった場合、取り返しのつかないことになってしまう恐れがございます。
にもかかわらず不動産業界では、そんな事情は御構い無しに、利益を追求するために、物件を販売します。
そのような状況を業界の側からいつも疑問に思っていました。
そこで、地主さん家主さんのような資産家だけではなく、特別な資産を持たない普通のサラリーマンでも、不動産投資で安全に資産形成ができるような正しい知識体系の情報発信をしようと思ったのです。

また、今の時代のことを少しお話しします。

不動産投資術を身につけて、家族が幸せになる為に必要なだけのお金を得て欲しいと思います。
不動産投資を行うことで家族が不和になっては本末転倒なので、ご主人様や奥様が一人でのめり込んでしまうのではなく、不動産投資を始める前に、よく話し合って頂き、逆に家族のレジャーとして、または家族のイベントの一つとして、お子様も含めて、ご家族全員で取り組んで頂きたく思います。

しあわせ不動産塾は、中立公正な立場で、不動産投資のノウハウを純粋に情報発信する場です。
投資家及び投資家を目指す人達の、利益が守られる場造りが行われています。

しあわせ不動産塾では、物件の紹介、不動産業者、建築会社、リフォーム会社等の紹介を一切しておりません。　
この業界では、紹介料と言う賄賂が横行しています。
物件や工事の良し悪しよりも、自分が受け取る紹介料（賄賂）の有無や多い少ないで、紹介先を決定し斡旋する、セミナー主宰者、塾長、士業の先生達が大勢おられるという事実がございます。
このような慣習の為、紹介された先からは、本当に良い物件なりサービスが得られているのかどうか、初心者が見抜くのは困難なのです。
高額な商品の場合、融資額も多く、返済に窮し、その影響でその方のその後の人生が狂ってしまうこともあり得るのです。
よってしあわせ不動産塾では、そのような受講者への裏切りとも取れる利益相反するような行為を一切行っておりませんし、会員間でも禁じております。
また大変恐縮ではございますが、受講者の制限をさせて頂いており、不動産業界の方には御受講頂けないようにしております。
よって、何のしがらみもございませんので、遠慮なく本当のことがお伝え出来るため、皆様の不動産投資手法についての理解も深まるのです。

しあわせ不動産塾では、知識ゼロの不動産投資の初心者が、不動産投資における全てのことを自分でコントロール出来るようになるノウハウを、体系的に学んで頂けます。
あくまで、初心者のサラリーマンの方でも安心して学べるカリキュラムとなっています。
大家さん向けの空室対策セミナーなど、単発のノウハウセミナー等の開催は行っていません。
　※しあわせ大家の会では行っています。

受講者の方は、初心者のサラリーマンの方が大半です。
そのほか、経営者の方、まれに大家さん、地主さんや家主さんもお見えになります。

ほとんどが不動産投資初心者、サラリーマンの方で、セミナー経験もなく、投資本もあまりお読みになっていない方が多いので、同じような不安や疑問を持ち、このままではいけない、何かを変えようと思ってご参加される方が多いように見受けられます。
よって、常連さんがいて、自分のレベルを超えた話が飛び交い、その場に居づらいような雰囲気ではございませんので、安心して御受講下さい。

投じたお金が経済活動に使われることによって得られる利益を、資金提供の見返りとして受け取ること。

株式、債権、為替、商品等があります。

・経済的自由と時間的自由が同時に実現出来る
・自分で投資のコントロールが可能
・他の投資と比べてリスクコントロールがしやすい

・相続に有利（評価減）
・節税が出来る（減価償却）
・生命保険の機能がある（団体信用生命保険）
・融資でレバレッジ効果が使える（資産形成のスピード）
・対外的に信用力が付く（担保価値）

・アパート・マンション一棟
・区分マンション・一戸建
・土地（借地・底地）

その人次第ですが、管理をプロに任せている私の場合
日常は管理会社とのミーティングに週１回１時間程度、帳簿整理を月１回１時間ほど、
決算期は税理士さんとの打ち合わせで２〜３日忙しくなる程度です。
あとは本を読んだり、セミナーに出たり、大家仲間で情報交換をしたり、絶えず自分のブラッシュアップに務めています。

不動産特有のリスクをコントロールする勉強が大切です。
物件購入前にそれがわかれば、対策を立てることが可能です。

必要です。
下記のような事が考えられます。
・収入を増やし、生活水準を上げる
・将来の独立の為の資産形成
・将来や老後の生活費としての資産形成

何が悪質か？ は議論が分かれますが、宅建業法など法令順守をしている業者がほとんど、という事を前提とするならば、物件の売主と買主は利益相反します。
少しでも高く売りたい売主と、少しでも安く買いたい買主ならば当然ですね。
よって不動産業者もどちらについているかで、その立ち位置は変わって来ることでしょう。
買主側に立ってくれる良心的な業者を選ぶことが肝要です。
また経験を積んだスキルの高い業者の方がミスもなく、ストレスなく物件の購入が出来ます。

作業自体は簡単です。
ネットで見たり、不動産業者から情報を貰ったりします。
但し良い物件情報を貰うためには皆工夫をしています。
そんな事を塾でも勉強出来ます。

自分の目的や資力などに応じて様々です。
早い人は１〜２ヶ月、遅い人の場合２〜３年かかったりします。
自分の希望の条件がなかなか定まらない人は、購入も遅れます。
また資力の関係で時を待たなければならない場合もあります。

・家賃収入（インカムゲイン）
・売却益（キャピタルゲイン）
・その併用（ファンドのパターン）

投資効率を利回りで表します。
年間収入（100万円）÷ 取得費（1,000万円）×100＝10％

・表面（グロス）利回り　 家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
・実質（ネット）利回り　（家賃収入−管理費−税金）÷（物件価格＋経費）× 100

相続、道路収容、地上げなど様々な理由により、全額自己資金を有する方には必ずしも必要ではありませんが、投下資金に対する利回りなど、レバレッジを効かせ他人資本を利用して効率よく儲けたい方には、融資は必須です。
また、資本の少ない方が資産形成を成す為の早道でもあると言えるでしょう。
ロバートキヨサキなど多くの金持ち本でもレバレッジを効かせる事には触れられています。
但し逆ザヤには注意しましょう。

慣れればどうって事ありませんが、提出書類は多いので、漏れのないよう準備します。
また日々銀行の方針は変わるため、銀行への聞き取りや、よく銀行と取引している仲介業者へのヒアリングは、常に行った方が良いですね。

人によって、早ければ２〜３週間、新規の方の場合は時間がかかる場合があり、２ヶ月位審査で待たされたケースもあるとの事です。

不確実性の事を指します。
利得がある不確実性の事をアップサイドリスクと言い、
損失がある不確実性の事をダウンサイドリスクと言います。

不動産投資においては如何にダウンサイドリスクを低減し、アップサイドリスクを高めるかが重要です。

・空室リスク
・金利上昇リスク
・滞納リスク
・天候・災害リスク
・事件・事故リスク
・環境・ロケーションリスク
・修繕リスク
・流動性リスク　　等が考えられ、
これら不動産投資に関するリスクのコントロールを勉強することが必要なのです。

・間取り、設備、ロケーションに留意して物件を購入する
・賃貸相場をよく研究する
・販促ルートの確立

借入をしない場合や返済が終了した場合、このリスクは消滅します。
・購入前に金利上昇を考慮した返済計画を立てる
・固定金利で借入れる
・繰上げ返済を行う
・他の金融機関で借換をする
・最悪は物件を売却して返済する

・管理会社と連携し、素早く対処する。督促や保証人等へ連絡する
・信販会社の滞納保証サービス
・入居審査の厳格化

・火災・地震保険
・購入前に構造・築年数を見る
・購入前に建物調査をしっかり行う

・購入前に入居者属性を精査
・防犯・防火対策
・割れ窓理論による清掃による美化効果

・都市計画、用途地域、建蔽率、容積率のチェック
・街のマスタープラン、街づくり計画を調査
・周辺の空き地を調査
・周辺の賃貸マーケットを調査ほか

・物件購入前に修繕計画を立てる
・建物管理会社と協力し、定期的なメンテナンスを実行

・立地の良い物件を選ぶ
・満室経営を心がける
・ランニングコストをセーブし、家賃UPの為のバリューUPを心掛ける

RC（鉄筋コンクリート）、S造（鉄骨造）、軽量鉄骨造、木造

RC ＞ S造 ＞ 軽量鉄骨造 ＞ 木造

1981年（昭和56年）の新耐震基準

減価償却資産の取得に要した金額を、一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。

各資産ごとに減価償却の可能な年数の上限が決められています。
RC（鉄筋コンクリート） 47年
S（重量鉄骨）造　34年
軽量鉄骨　25年
木造　22年

銀行が融資をする際、建物の評価を査定する際の指標として用いられる為。
それを理解する事が必要です。

住居・商業・工業など市街地の大枠を１２種類に区分、それぞれ、建蔽率、容積率、高さ制限その他が決められ、建物の建てられる種類等が制限されます。

敷地面積に対する建築面積の割合

100坪の土地に１階の建築面積30坪の建物を建てた時の建蔽率は30％です。

敷地面積に対する建物の立体的な容積比率
100坪の土地に延床面積200坪の建物が建っている場合の容積率は200％です。