入門編6 【 不動産投資の利益とは？ その2 】
maeno前回の続き不動産投資の利益・キャピタルゲイン編です。
実は、不動産投資の成否はこれに掛かっています。
また不動産で大きく資産形成が出来るのは、これがあるからなのです。
前回長期間に渡って、アパマン経営のインカムゲインで、利益を出すのは、
いかに困難であるかをお書きいたしました。
- 家賃が利益の先取りに過ぎない事
- 後から支出が矢継ぎ早に追いかけてくる事
- 税務構造上の問題で、借金が多い人は、債務超過＆勘定合って銭足らずの状態になる事
等から、その困難さを証明致しました。
普通に考えれば、
- 築年数が古ければ、古いほど、・・・・修繕費用
- 借金が多ければ多いほど、・・・・構造上キャッシュアウト
- 借り入れ条件が（金利高など）悪ければ悪いほど、・・・収支悪化
賃貸経営のチェックメイトは早まるはずです。
冷静に考えても、ハイレバ、築古物件の長期保有が良いなどと言う
嘘ばかりの投資手法は早くやめた方が良いでしょうね。
では？
インカムゲインがあまり期待出来ないとするならば、
キャピタルゲインの方はどうでしょうか？
実は、こちらの方が期待できるのです。
昔から、買って売って、売却益を得るという方法も然り。
現在では、不動産ファンドが投資した額に対して、どのくらいのお金が戻ってくるのか？
それを年利にすると ？％という方法も然り。
後者の場合、買った値段よりも安く売れたとしても、
借入比率や融資期間の長さによっては、儲かる投資が可能となるのです。
とすれば、
出口から逆算して、購入価格を決めるという方法（利は元にあり。）も有効となるのです。
もっとも固い不動産投資をしたいのならば、キャピタルゲインが狙える出口戦略は欠かせません。
